Một số rủi ro pháp lý trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải pháp khắc phục

1. Những rủi ro pháp lý thường gặp

Đất đai và nhà ở là những tài sản có giá trị lớn, vì thế các giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng (hay còn gọi là mua bán) những tài sản này đều cần phải được xem xét, tìm hiểu kĩ lưỡng trước khi thực hiện để tránh được những rủi ro, tranh chấp không đáng có cho người mua và người bán.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

          - Có Giấy chứng nhận;

          - Đất không có tranh chấp;

          - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

          - Trong thời hạn sử dụng đất.

          Trong giao dịch liên quan trực tiếp đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về mặt pháp lý, thường xuất hiện những rủi ro như sau:

          Thứ nhất, nhận chuyển nhượng đất mà đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất chưa có bìa đỏ): Nếu như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (hay còn gọi là đất chưa được cấp sổ đỏ), về mặt pháp lý chúng ta chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua, bán để tránh việc giao dịch không hợp pháp và sẽ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu khi các bên xảy ra tranh chấp, khởi kiện tại Tòa án.

          Thứ hai, nhận chuyển nhượng đất đang có tranh chấp: Khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng đất, bên mua cần phải tìm hiểu xem thửa đất mình chuẩn bị giao dịch có trong tình trạng đang bị tranh chấp hay không?

Vì vậy, người mua cần lưu ý, khi đất đang trong quá trình tranh chấp không được phép thực hiện chuyển nhượng, mua bán.

          Thứ ba, Nhà đất được bán thuộc diện bị thế chấp tại ngân hàng

          Dù nhà, đất đã được thế chấp tại Ngân hàng nhưng chủ nhà vẫn muốn bán căn nhà này, dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý cho người mua khi thực hiện giao dịch này.

       Thứ tư, đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án mà vẫn nhận chuyển nhượng: Khi chuẩn bị nhận chuyển nhượng đất, bên nhận chuyển nhượng cũng cần xác định rõ quyền sử dụng đất có bị kê biên để bảo đảm thi hành án hay không. Nếu quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không nên thực hiện giạo dịch chuyển nhượng.

          Thứ năm, nhận chuyển nhượng đất không còn thời hạn sử dụng đất: Khi thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần xem xét và tìm hiểu xem đất còn thời hạn sử dụng đất không. Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất…

          Thứ sáu, khi mua bán đất chỉ lập giấy viết tay, hoặc thỏa thuận miệng: Theo quy định của pháp luật việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Mua bán nhà bằng giấy viết tay đang là hình thức giao dịch diễn ra khá phổ biến trên thị trường bất động sản hiện nay, một trong số đó là việc người dân không nắm được hết những rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay.

          Thứ bảy, bên mua cho rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực và hoàn tất tại thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực dẫn đến các bên không thực hiện nốt những nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để hoàn tất sang tên đất cho người mua: Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thể có hiệu lực ngay tại thời điểm các bên lập xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có  công chứng mà phải chờ đến việc hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên cho bên nhận chuyển nhượng. Do vậy, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua cần phải thỏa thuận với bên bán các nghĩa vụ phải thực hiện cho tới khi nhà đất được đăng ký vào sổ địa chính và mang tên chính chủ của người mua để tránh những hệ lụy từ việc tranh chấp không đáng có xảy ra sau khi các bên ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

          Thứ tám, bên mua đất không thỏa thuận và kí kết hợp đồng với đúng chủ đầu tư hoặc chủ đất mà là một bên thứ ba: Giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được pháp luật công nhận, bảo vệ nếu người mua không thỏa thuận và kí kết hợp đồng với đúng chủ đầu tư hoặc chủ đất mà là một bên thứ ba. Do vậy, cần hết sức lưu ý trong quá trình giao kết hợp đồng nếu người kí không phải là chủ đầu tư, chủ đất thì người mua đất nên ngay lập tức tìm hiểu xem người kí với mình có quyền được bán mảnh đất đó hay không.

          Thứ chín, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều điều khoản mà người mua thường không dành thời gian để đọc hết hoặc thậm chí là không hiểu tất cả nội dung được đề, từ đó sẽ trở thành bên bị bất lợi khi hợp đồng có hiệu lực: Nếu như trong trường hợp chưa chắc chắn về hợp đồng mua bán nhà đất thì người mua đất nên tìm đến những nơi chuyên tư vấn về hợp đồng, hoặc điều tra thông tin về đất đai để nắm rõ hơn tình hình thực tế của mảnh đất và đối chiếu với những dữ liệu được ghi trên hợp đồng. 

          Thứ mười, khai giá thấp hơn giá thực tế trong hợp đồng chuyển nhượng: Trên thực tế, để tránh phải nộp thuế cao, không ít người mua, bán bất động sản thỏa thuận lấy mức giá do Nhà nước ban hành hoặc thấp hơn để ghi trong hợp đồng công chứng chứ không ghi giá chuyển nhượng thật. Điều này sẽ dẫn đến rủi ro cho bên mua khi bên bán có thể chỉ trả cho bên mua số tiền đã nhận ghi trong hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu dẫn đến những tranh chấp, khiếu kiện kéo dài sau này.

Ngoài ra, còn có những rủi ro khác như mua đất thuộc tài sản chung của nhiều người; mua phải nhà đất có giấy tờ giả; đất nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa…

Như vậy, nếu không tìm hiểu kỹ các thông tin về đất chuẩn bị mua, kiểm tra xem đất đã đủ điều kiện để được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật như đã phân tích ở trên hay chưa thì người mua sẽ phải đối diện với các rủi ro thường gặp như:

          - Không làm được thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đất không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

            - Khó chuyển nhượng lại nhà, đất cho người khác;

- Việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn đối với trường hợp phải cấp Giấy phép xây dựng;

- Không được đền bù khi nhà nước thu hồi đất;

- Dễ xảy ra tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán nhà, đất bị vô hiệu.

Khi các bên có tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự sẽ yêu cầu Tòa án giải quyết. Trường hợp, Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người mua và người bán vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và xem xét lỗi của các bên làm cho việc chuyển nhượng vô hiệu để cân nhắc việc bồi thường giữa các bên với nhau.

Điều này khiến cho các bên, nhất là người mua phải tốn kém về thời gian, tiền của để theo đuổi vụ kiện.

2. Giải pháp quản lý rủi ro

Để tránh các rủi ro trong các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân cần tìm hiểu và xác minh thông tin về nhà, đất mà mình đang quan tâm, cụ thể:

 Theo quy định từ Điều 3 đến Điều 9 Luật Tiếp cận thông tin năm 2016 thì công dân được tiếp cận thông tin của cơ quan nhà nước, trừ những thông tin thuộc bí mật nhà nước (bao gồm những thông tin có nội dung quan trọng thuộc lĩnh vực chính trị, quốc phòng, an ninh quốc gia, đối ngoại, kinh tế, khoa học, công nghệ và các lĩnh vực khác theo quy định của luật); Thông tin mà nếu để tiếp cận sẽ gây nguy hại đến lợi ích của Nhà nước, ảnh hưởng xấu đến quốc phòng, an ninh quốc gia, quan hệ quốc tế, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng và một số trường hợp khác.

Điều 28 Luật Đất đai năm 2013 quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin về đất đai như sau:

- Xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai và bảo đảm quyền tiếp cận của tổ chức, cá nhân đối với hệ thống thông tin đất đai.

- Công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, trừ những thông tin thuộc bí mật theo quy định của pháp luật.

– Thông báo quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai cho tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp.

- Cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai có trách nhiệm tạo điều kiện, cung cấp thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

* Về hình thức khai thác thông tin đất đai:

Theo quy định tại Điều 9 Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì công dân có quyền khai thác thông tin về đất đai qua hình thức như: Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, Cổng thông tin, dịch vụ tin nhắn SMS; Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản tại cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai.

* Các thông tin về thửa đất được cung cấp bao gồm: Số hiệu thửa đất, số tờ bản đồ địa chính, diện tích, địa chỉ; Họ, tên, địa chỉ của người sử dụng đất; Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tình trạng pháp lý của thửa đất; lịch sử biến động (đã từng chuyển nhượng cho ai…); quy hoạch sử dụng đất; trích lục bản đồ; trích sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giao dịch bảo đảm; hạn chế về quyền; giá đất.

 Khi có yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai thì người yêu cầu cần điền đầy đủ thông tin vào Phiếu yêu cầu và phải ghi rõ mục đích sử dụng dữ liệu, đồng thời cam đoan không sử dụng dữ liệu được cung cấp trái với quy định của pháp luật và không cung cấp cho bất kỳ bên thứ ba nào khác.         

* Đơn vị cung cấp thông tin về đất đai khi chuẩn bị mua đất, người mua có thể liên hệ tới Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở các quận, huyện hoặc UBND cấp xã nơi có đất để khai thác thông tin về thửa đất thông qua phiếu yêu cầu hoặc qua văn bản đề nghị.

Nguồn: Trợ giúp viên pháp lý Phạm Duy Khoa

Trung tâm trợ giúp pháp lý nhà nước thành phố